免租期間營業(yè)稅的處理

　　我國《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”以及《營業(yè)稅暫行條例》第二十四條規(guī)定，收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項；取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。同時在第二十五條中還特別規(guī)定，納稅人提供租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　基于以上營業(yè)稅政策的規(guī)定，A公司在免租期間未取得租金收入的，則不用繳納營業(yè)稅。但如果在免租期間收取了定金或者是預收了房屋租金的，則于收到定金或預收房屋租金的當天發(fā)生營業(yè)稅納稅義務。另外，在合同約定的付款時間到期后，不論承租方是否支付租金，都應確認營業(yè)稅納稅義務的發(fā)生，應按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

　　免租期間企業(yè)所得稅應稅收入的確認

　　我國《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。”但《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此，預收租金收入不能完全按照權責發(fā)生制原則確認，也應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。這樣處理后，稅收與會計確認收入會產生時間性差異，企業(yè)預收的租金收入當年應作納稅調增處理，計入預收當年的應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。反之，如果合同規(guī)定租賃期滿一次性支付幾年的租金，那么應在支付當年確認所得收入，計征企業(yè)所得稅。但對出租方一次性收取數年租金的情況下，《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，應當按照收入與費用配比原則，出租人在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。該規(guī)定實際上是對《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定的補充修改，意味著企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入可以在租賃期內根據權責發(fā)生制原則，分期均勻計入相關年度收入。但出租人分期均勻確認租金收入必須同時具備兩個條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。如果A公司是一次性收取10年的租金收入，則在申報2009年企業(yè)所得稅時，應確認租金收入為(120×10)÷(10×12+6)×7=66.67(萬元)，此時的企業(yè)所得稅應稅收入確認時間與會計保持了一致。但本例中，A公司是按照合同約定分期收取租金，則應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認企業(yè)所得稅應稅收入的實現，相應免租期企業(yè)所得稅不確認租金收入的實現。

　　需要提醒的是，不論出租方如何確認租金收入的實現，在承租方租賃費用的稅前扣除上，根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條規(guī)定，企業(yè)根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：以經營租賃方式租入固定資產發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。也就是說，承租方支付的租金并非是在實際支付的當期一次性稅前扣除，而應一律按租賃期限均勻扣除。在承租方的稅前扣除上，與會計規(guī)定是一致的。上例中，承租賃方2009年應確認租金支出(120×10)÷(10×12+6)×7=66.67(萬元)。

　　免租期間房產稅的處理

　　房產稅存在兩種計征方式，《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納，此為從價計征方式。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，此為從租計征。房產稅一般而言是按年征收、分期繳納，這一規(guī)定是適用于依照房產原值計算繳納房產稅的納稅人。而對房屋租賃出租方而言，根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)的規(guī)定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。以A公司為例，2009年A公司應繳納房產稅為1000×(1-30%)×1.2%×6÷12=4.2(萬元)。

　　另外需要說明的是，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。根據該文件的規(guī)定，免租使用的房產應當是由承租方按照房產余值代為繳納房產稅。但該規(guī)定是針對所出租的房產，出租人自始至終免收租金的情況下，應當是由承租人代為繳納房產稅。而對于有償租賃，但提供一定期限的免租期的，仍應當由產權人按照房產余值繳納房產稅。